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太原城中村改造进程:摸石头过河从局部改到整村拆(图)

2019-06-24 10:07重庆新闻网编辑:admin人气:


下元村村民们即将入住的回迁安置楼

 

下元村村民们即将入住的回迁安置楼


  城市繁华街区,转个弯,隐匿其中的城中村便一览无遗—无统一规划,乱搭乱建引发各种隐患。多年来,城中村以一种尴尬的身份存在于城市中,又因各方利益博弈成为政府拆迁改造的难点。

  太原城中村改造和全国其他城市一样,遭遇理想和现实的冲突。省委书记王儒林在太原调研考察座谈会的讲话中指出,太原市从2003年就启动了城中村改造,尽管下了很大功夫,但是基本徘徊不前。11年来只完成3个村整村改造,仅占应改造总数的1.7%,到现在还有170个城中村。

  太原城中村改造为什么徘徊不前?改造遇到的瓶颈在哪里?先期完成整村改造的城中村,是怎样面对这些难题的?10月23日,本报记者走进太原第一个完成整村改造的城中村—下元村,实地调查走访,对话城中村居民,寻找城中村改造中遇到的困惑,了解百姓对于改造的期盼,破解改造难背后的原因。

  A 村民最关心的是补偿承诺能否兑现

  严格意义上来说,刘福龙的身份已经不是下元村民,而是太原市民了。

  2011年4月,下元村被列为太原市城中村改造整村拆除的重点村,当年5月开始拆迁,次年7月实现整村拆除,成为太原市第一个实现整村拆除的城中村,第一个回迁安置房实现五证齐全的城中村。

  整村拆除后,下元由村转变为社区,人口性质由农业转变为城市,土地由集体确权为国有,村管理集体经济转变为股份公司。然而,这些在刘福龙眼中,都不是最重要的,在这次整村拆迁中,他最关心的是自家房子拆迁后,当初村委会拿出的补偿承诺能否兑现。“我家一个院子几十间房子,只换来一个纸上的承诺,心里不安呐。”回忆起当初拆迁时,村里给大伙看的拆迁安置补偿方案,刘福龙说,他和村民们心里都在打鼓:“我们村家家户户都是靠出租房子挣钱,房子拆了,等于断了收入来源,承诺说会给回迁补偿,但谁知道将来咋回事。”

  今年47岁的刘福龙,是土生土长的下元村人。下元村志上明确记载了村名字的来历,由5个自然村组成的下元村,原先的村址并不在这里,人们为种菜方便而逐渐东移,起房盖屋,因地势低,久而久之被人们习惯称为菜園子,后“園”简写成“元”,下元村由此得名。

  城市的快速发展,噌噌上涨的地价,让刘福龙这一代下元人不用再像父辈一样,靠种菜卖菜来维持生计。

  1997年,嗅到商业气息的刘福龙跟着形势,在自家不到三分地的院子里盖了3层楼房,3年后又加盖了两层。“5层40多间房,每年抛去各种开销,可以收入个七八万。这在下元属于中等,并不是最高的。”刘福龙说,那几年,随着下元周边商业的繁华,村子里家家户户都在翻盖院子,大部分村民都成了职业房东,某种意义上说,下元村可以说是太原其他城中村发展的“带头大哥”。

  十几年来,刘福龙和其他村民一样,舒舒服服地做着房东,每天早上起来,打扫打扫楼道,处理处理租户们反映的下水不通、跳闸等问题,其余大部分时间,悠闲得到处转转,跟老邻居们打打麻将、聊聊天,日子过得富足、惬意。

  直到2011年,整村拆迁改造的消息传来。平静的日子被打破了。最初得到消息的不安和怀疑,可想而知。对于世代生活在这里的村民而言,整村拆迁,意味着告别祖辈居住的宅院,告别已经熟悉的生活方式,告别相对稳定的收入来源—这不是一件小事。

  B 失地村民:只要失地不失利对改造还是赞成的

  拆,是摆在城中村改造面前的第一道难题。尽管困难重重,但下元村依然用一年多的时间,在太原市第一个完成了整村拆迁改造。

  之所以能较快完成拆迁,站在刘福龙的立场,他认为,还是村民们认可了村委会拿出的拆迁安置补偿方案。“我们村地处城市中心,其实大伙儿也都明白,城市发展是必然的,我们最担心的是两个问题,一是拆了以后还能不能回来,二是利益受不受损失。不能失地又失利,只要不失利,而且还能改善生活环境,对改造还是赞成的。”

  走到一处正在施工的工地前,刘福龙停下了脚步,指着眼前机器轰鸣的工地一角说,“我家就在那里。”顿了顿,接着说,“将来,这里是一个叫‘公园时代’的项目。”

  公园时代是下元村整村拆迁改造中引进的项目之一,是集写字楼、住宅、商业、娱乐等为一体的大型城市综合体。按照“政府引导,市场运作”的原则,下元村拆迁改造中,共引进三个这样的大型合作开发项目,项目完成后,利润由房地产开发商和下元村双方按事先协议的比例分成。

  村民们最担心的房子问题,也得到了妥善解决。“我们并没有因为拆迁而离开这里,反而会生活得更像一个体面的市民。给我们回迁的房子不是小产权,是真正的大红本,平均每家能分到五六套,都是楼房,条件好。”刘福龙说。

  就在公园时代项目不远处,是一处名叫“智诚·御河骏景”的房地产开发项目,也在施工中,这是下元村引进的三个大型合作项目之一,其中有一部分住宅被用作村民的回迁安置楼。下元社区城中村改造拆迁补偿安置方案,有货币补偿和住宅安置两种,大多数人都毫不犹豫地选择了住宅安置。拔地而起的回迁安置楼主体已建起,下个月村民们就能选房了,刘福龙盘算着,如果能选到25层以上的房子,是不是就能每天俯看汾河美景了。他说,这样的生活场景,不止一次在他的脑海中出现过。

  在从房子被拆到分到回迁房的这段过渡期,刘福龙一家每年还可以领到7—8万元的过渡费。自己因为已经用积蓄买了一套商品房,暂时也不会考虑入住回迁安置楼。下元一带100平方米的房屋租金价格一年大约为1.5万元,回迁房分到手之后,全部租出去,每年也能净赚七八万。“以前虽说住在城市中心,但过得还是农民生活,吃水靠的是村里打的水井,冬天自己烧锅炉,成天灰头土脸。”刘福龙说,其实,没人愿意守着城市黄金地段过落后生活。现在改造后,居住环境舒适了,不用为私搭电线怕起火、消防通道被堵这些麻烦事操心了,“我们两口子现在也闲着,打算去打工,一年再赚3万块钱,这日子也不赖。”

  C 失业村民:拆迁改造别把我的饭碗给拆没了

  同样是下元村民,王红岁因为没有宅院,一拆就能置换几套房子的好事和他无关,19岁就开始在村集体企业工作,今年已经48岁的他,差点儿因为这次整村拆迁丢了工作。

  王红岁的父亲是下元村民,后来到太钢当了工人。王红岁随父母在外面长大,19岁才回到下元村。当时太原正在河西地区(现在的万柏林区)大力发展工业,太原重型机器厂、大众机械厂、太原煤气化公司等重点工程纷纷落户下元,土地逐渐被征用,下元人开始办村集体企业,想方设法给村里挣钱。

  回村后,王红岁的第一份工作是在村办企业下元建筑构件厂当工人,小伙年轻,不怕吃苦,一干就是十多年,其间娶妻生子。随后,妻子在村集体企业晋华酒楼上了班。1996年,太原市启动迎泽西大街打通工程,下元村200间民房连同下元建筑构件厂一起被拆,王红岁又被安排去其他的村办集体企业上班,晋华酒楼随着整村拆除也被拆,妻子随之失业。

  从一上班的几百元,到后来当了村治保员年薪1.5万元,王红岁说,这么多年,他都非常感激村委会给自己提供“饭碗”,一人挣钱养活全家。2011年,整村拆除的消息传来,乡亲们都在谈论拆迁安置的时候,王红岁则皱紧了眉头,村子没了,20多人的治保员队伍还会存在吗?

  这样的担心没过多久就成为现实。因整村拆除,村里的治保员队伍裁员。“好在村两委班子考虑到我一直在村集体服务,而且全家就我一个挣钱的,最终把我留下来了。”王红岁话里话外对自己所在的下元村充满感激之情。

  在整村拆除之前,下元村一共有13个村办集体企业,吸纳了村里80%的人就业。如今,因为拆迁改造,13个村办企业只留下一个,其余都关停,现在全村2796人,有1300多人处于无业状态,其中有一部分就是王红岁这样的情况,户口在,但没有宅院,城中村改造过程中,这类人员的过渡问题,也是绕不过去的难题,如果处理不好,极容易增加社会不稳定因素。下元村的解决办法是,尽量先给生活困难的家庭解决工作,暂时无业的,在过渡期,村里给提供过渡费。同时,跟合作的开发商协议好,等将来拆迁改造后的几个项目运营起来后,优先吸纳下元村的无业人员就业。

  如今,还是治保员的王红岁工作更加卖力,对于未来,他有了更长远的打算:“建起的楼盘都有商铺出租,我想着也租个柜台,让老婆打理,能多赚点儿钱,让家人日子过得更好一点。”

  D 村支书:解决城中村的各种问题拆是惟一的办法

  在城中村的拆迁改造过程中,村干部,一直是很有争议的一个群体。

  尽管处在城市中央,但是大多数城中村也跟其他农村一样,依靠浓厚的宗亲血缘关系进行自治管理。下元村有两个大姓,“刘”和“王”。刘四龙在这里当了18年的村支书兼主任,德高望重,现在他的身份是下元社区党支部书记兼居委会主任,作为整村拆迁改造的领头羊,面对采访,他已经不太愿意过多讲述过程,只是一再强调:“很艰难,很痛苦”。但他也坦承:“要想让城市发展,解决城中村积累的各种问题,惟一的办法还是拆,得改造。”

  从2011年拆迁开始,只要刘四龙在办公室,每隔几分钟总会有人敲门,进来的村民多是反映情况的,家里有个大事小情,大家都习惯来找书记说道。刘四龙的手机来电频率比敲门的人还要多,一个电话刚挂掉,没过几分钟又响了。“你想到的、想不到的问题,都会在拆迁改造中接踵而来,让老百姓把几辈子积攒下来的家业变成一张白纸,怎么放心?”沉默了十几分钟后,刘四龙终于开口,“祖辈都住在村里,乡里乡亲的,拆好了是为民造福,拆不好就要背负骂名,关键是解决好怎么拆的问题。”

  在刘四龙看来,“人”是城中村拆迁改造中的核心问题,村民赖以生存的土地没了,甚至连养家糊口的工作也失去了,未来的生活怎么保障?利益怎么维护?这些都是村委会应该且必须去考虑的。

  没有成功改造范本可以参考,其他城中村拆迁后因各种原因不能按时回迁的例子比比皆是,这些都无形中让下元的整村拆迁改造工作增加更多不确定因素。背负这一历史使命的下元村两委班子,像过筛子一样和区政府一起筛选优质合作企业,制定公平合理的拆迁安置政策、考虑建立新的股份制企业,为乡亲们想未来……任何细节都不能忽略。“所有的工作都做到公开透明,用制度规范改造过程,这样才能赢得村民的信赖。”刘四龙说,除过公平合理的拆迁安置方案,村里特别从开发商那里争取到十几万平方米的商业和住宅项目,将来每个村民都有20平方米的商铺,由集体统一对外出租,租金用来给村民分红。此外,每个村民还可以无偿分得20平方米住宅,在此基础上,每个人还可额外获得10平方米的平价住宅指标。

  为使拆迁后的建设能顺利进行,现在的下元社区居委会专门成立了由主任助理刘湧、李海金等人组成的项目建设手续办理工作组。专人专事,下元村城中村改造安置项目—智诚·御河骏景,成为太原城中村改造史上首次以挂牌交易方式取得项目用地的楼盘。也就是说,住进这个楼的下元村民,是太原市第一批拿上房产大红本的城中村民。“现在外界对村干部各种议论很多,我们要排除一切外来干扰,想尽一切办法让其余改造手续办理更快一些、让回迁安置楼盖得更快一些、让居民们搬进新家更快一些……”连续说了几个更快一些,刘四龙猛抽了一口烟,看看窗外说:“现在就是再难也要咬紧牙坚持干下去,居民们搬进新家的那一刻,才是我们能松口气的时候。”

  太原市金刚堰路1号,是太原城中村改造领导组办公室所在地。最近,随着省委书记王儒林在太原的调研结束,这里的工作人员工作更忙碌了,走路的脚步更快了……

  一边改造一边摸索局部改造不能彻底解决问题

  占据半幅墙面的《太原市中心城区城中村改造总体规划》,挂在综合办最显眼的位置。规划显示:太原市列入名录的城中村共有173个,人口共11.2万户、46.24万人,土地面积214.7平方公里。城中村围绕城市中心区呈环形分布。

  早在2003年4月,太原市政府就启动城中村改造工作。业内人士看来,彼时起直至2006年7月之前,都属于太原市城中村改造的摸索阶段。从全国来看,没有成熟经验可借鉴,只是各地都已普遍形成共识:存在于城市中心的城中村,因为存在消防、治安等诸多隐患,亟待改造。

  2006年8月,随着城市飞速发展,一些城中村开始拆迁,太原的城中村改造才真正起步。直到2010年9月,针对实际操作过程中不断出现的问题,太原市政府进一步出台了规范城改管理的要求,先后出台《关于推进城中村改造的实施意见》《太原市城中村改造管理试行办法》等文件。

  随着改造中的尝试和摸索,太原市政府逐渐意识到,局部改造还是不能彻底解决城中村存在的各种问题。2010年9月开始,太原市提出“整村拆迁改造”的概念,同时规范了拆迁补偿标准、规划管理、土地处置、规范程序等事项。

  据太原市属媒体公开报道显示:2011年以前,太原市共拆除城中村旧村建筑面积256.95万平方米,2012年拆了209.83万平方米,而2013年一年,全市就拆除了城中村旧村建筑面积498.37万平方米。2013年太原市城中村改造整村拆除数量、拆迁面积和拔除的黑烟囱数量均超过了2003年至2012年十年的总和。

  在太原市城中村改造办公室,记者了解到,截至目前,太原市173个城中村中,共有72个城中村正在进行改造,完成整村拆除25个,共拆除旧村建筑面积1206.8万平方米、锅炉25828台。

  村委会和开发商协商过程长手续办理慢成改造阻力

  “尽管下了很大功夫,但是基本徘徊不前。”省委书记王儒林在太原调研考察座谈会上讲话时,曾直言不讳对城中村改造提出意见。而记者了解到,由于城中村改造合作方协商耗费较长时间,手续办理过程缓慢已成为阻碍太原城中村改造的瓶颈。

  城中村改造遵循“政府引导、市场运作”的原则,由村委会(居委会)和开发商合作进行,在合作开发中,双方会就利益分配等进行协商,这样的协商过程往往会耗费较长时间。此外,2013年是太原城中村拆除最为集中的一年,很多地方在拆迁改造中存在资料不健全、不熟悉政策等,影响了手续办理过程。尽管今年以来,太原市通过设立城中村改造名录库来约束小企业进入,但手续办理慢还是目前城中村改造普遍面临的瓶颈。

  太原市城改办相关工作人员表示,为了加快城中村改造步伐,太原市城中村改造领导组办公室分别设立了周例会制度、联席工作制度等,来推进启动改造城中村手续办理工作。截至目前,全市共有启动拆迁的45个城中村进入了手续办理环节,大部分村正在进行土地确权、总平面及单体规划方案审批。土地手续方面,全市共有小店新庄、范家堡等7个村完成了土地确权。

  未来,太原还将从政府层面采取多项措施,加快城中村改造步伐,彻底解决城中村乱象带来的各种问题。

  

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  城中村改造需经九步骤


  一、各区政府、经济开发区管委会组织改造村完成拆迁摸底、拆迁补偿安置方案制定、综合测算、改造模式等前期准备工作,在此基础上编制完成城中村改造方案,明确整村拆除时序。

  二、各区人民政府、经济开发区管委会负责审查城中村改造方案,出具改造村整村拆除时限意见,经市城改办审核列入整村拆除年度改造计划。

  三、由市城改办牵头,会同市城乡规划局、市国土局、各区政府、经济区管委会及区城改办、街办(乡、镇)、改造村,按照以路为界、片区改造的原则,对列入整村拆除计划的城中村改造用地范围方案进行联审。市城改办根据联审意见批复改造用地范围,改造用地范围划定时限为3个工作日。城中村改造必须以整村拆除为前提,充分利用旧村用地,不足部分才能从空余用地中补充。

  四、改造用地范围划定的同时,市国土局提前介入,先行开展前期工作;土地确权、收储工作与改造用地范围划定批复同步完成,土地确权、收储工作办理时限(不包括地籍调查及确权公告时间)为15个工作日。农用地转用根据城中村改造年度计划安排,待改造用地范围划定、土地确权、收储及农用地转用工作完成后,办理土地供应手续。

  五、市城乡规划局应提前介入城中村年度改造计划,在划定改造用地范围的同时,提出容积率(不大于4)、建筑密度、绿地率、退距、停车位等设计条件,并从设计单位名录库中推荐设计单位。由改造主体委托设计单位按照设计条件编制总平面规划及建筑单体方案。

  六、城中村改造总平面规划及建筑单体设计方案由市政府专题会议进行审查。审查合格,由设计单位进行施工方案设计;如需修改,由市城乡规划局对修改方案进行审查,审查合格后,设计单位再进行施工方案设计。总平面规划及建筑单体方案审批时限(不含公示及上报市政府时间)为15个工作日。

  七、城中村改造总平面规划及建筑单体设计方案经审查合格,改造项目各项手续由相关部门并联审批。市城乡规划局根据批准的总平面规划方案提出规划条件;市国土局据规划条件进行土地挂牌出让,并办理国有土地使用权证。土地出让办理时限 (不包括公开交易时间)为20个工作日。

  八、城中村改造项目全部纳入棚户区改造范围,由市发改委办理项目立项;市城乡规划局办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;市住建委办理建筑工程施工许可证;具备销(预)售条件的,市房产局办理房屋销(预)售许可证。办理时限均为5个工作日。

  九、城中村改造审批实行扁平化作业,改造用地范围划定、土地确权和收储、总平面规划及建筑单体方案审查并联审批;项目立项、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证并联审批。

  

  采访手记

  让一切在阳光下进行


  眼下,走在太原市万柏林区前进路上,道路两侧的现代建筑群已成规模,很难区别哪里是下元村、哪里是城市,惟有路南一个不太显眼的琉璃瓦牌楼,上面的“下元”二字苍劲有力,这大概是下元村拆除之后,留下的惟一具有村庄特色的标识了。

  从牌楼下的大门进去,映入眼帘的是一排整齐的下元社区居委会公开栏。紧靠公开栏的楼房,是下元社区居委会的办公楼。这面不太起眼的公开栏,在村干部看来非常重要,经过这次拆迁改造,村干部们形成共识,城中村改造要想快,就得解决两难—拆迁难,建设难。要解决这两难,根本之策还是要靠制度,制定公开透明合理的制度,让大伙儿都能看到,这样才能约束管理者的权力。

  城中村改造,对于提高城市品位,改善居住环境,满足城市发展需求,有着重大意义。但城中村改造过程中带来的问题,如拆迁户的赔偿安置等,归根结底都是“人”的问题。省委书记王儒林在太原市调研考察座谈会上的讲话中提到,推进城镇化不能“只占地,不管人”。如何解决好“人”的问题,需要管理者引起足够重视并运用智慧去妥善解决。

  连日来,本报陆续刊发太原城中村调查系列报道,对城中村存在的乱搭乱建、治安隐患、环境卫生、小产权房等问题进行调查,在今天的结束篇中,我们采访到了亲身经历过整村拆除的村民和村干部,对太原城中村改造的脉络过程进行梳理,试图去读懂“城中村改造”这篇大文章。

  城中村改造中,若不能有效对权力进行监督和制约,极易滋生腐败。对此,省委书记王儒林提出“六权治本”,依法确定权力,科学配置权力,制度限制权力,阳光使用权力,合力监督权力。避免权力集中在城中村和少数人手中,决策权、执行权和监督权相对分离,形成有效制约;构建信息公开平台,公开权力运行流程,让一切在阳光下进行。唯有这样,才能真正解决改造痼疾,在推进城市发展的同时,维护每位村民的利益。

  链接

  太原市城中村名录(173个)

  小店区:(51)

  平阳街办:亲贤、杨家堡、大马、殷家堡;坞城街办:坞城、北张;营盘街办:王村、狄村、寇庄;北营街办:许西、许东、西峰、龙堡、南坪头、黑驼、老峰、岗头、道把;黄陵街办:北营、郑村、窑子上、东峰、马练营;小店街办:李家庄、巩家堡、大村、小店、东桥、西桥、贾家寨、温家堡、宋环;西温庄乡:横河、西贾、西攒、薛店、武宿、西温庄、田庄、高中;龙城街办:大吴、西吴、庄儿上、小吴、新营、北畔、黄陵、红寺、嘉节、范家堡、小马

  迎泽区:(12个)

  郝庄镇:郝庄、郝家沟、双塔、王家峰、东太堡、枣园、店坡、马庄、新沟、水峪、赵北峰、松庄

  杏花岭区:(15个)

  中涧河乡:中涧河、柏杨树、七府坟、东涧河、南窊;杨家峪街办:享堂、伞儿树、耙儿沟、剪子湾、道场沟、小枣沟、敦化坊、杨家峪、淖马、长江

  尖草坪区:(26个)

  汇丰街办:西流、大东流、小东流;古城街办:新村、赵庄;向阳镇:西留庄、西村;迎新街街办:下兰、南固碾、北固碾;新城街办:东张、赵道峪、新城;光社街办:新店、光社;南寨街办:圪垛、南寨;上兰街办:上兰、土堂;柴村街办:呼延、大留、三给、摄乐、柴村、芮城、营村

  万柏林区:(27个)

  千峰街办:前北屯、移村、瓦窑;下元街办:大王、后王;小井峪街办:小井峪、大井峪、下元、沙沟、闫家沟;神堂沟街办:神堂沟、聂家山、黄坡、寨沟;和平街办:窊流、南社;万柏林街办:彭村;兴华街办:后北屯;南寒街办:南寒、北寒、红沟;东社街办:东社、枣尖梁;长风街办:小王、新庄、南上庄、南屯


  晋源区:(35个)

  晋源街办:南城角、北瓦窑、梁家寨、庞家寨、五府营、南瓦窑、鹅归店、周家庄;晋祠镇:南大寺、北大寺、长巷、小站、晋祠、赤桥、小站营、西镇、索村;金胜镇:金胜、北阜、董茹、武家庄、南阜、城北、西寨、木厂头、贾家庄、古寨、新村、冶峪;义井街办:义井、南堰、北堰、吴家堡;罗城街办:棘针、罗城

  经济区:(7个)

  南畔、南黑窑、城西、下庄、圪塔营、化章堡、杨庄

  3、4版采写本报记者 刘捷 要维维

(来源:)

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